SCI : comment choisir le bon régime fiscal ?

Vous avez peut-être déjà entendu dire que la Société Civile Immobilière, ou SCI, était transparente fiscalement. C’est-à-dire que les loyers reçus, mais aussi les dépenses consenties, comme des travaux de rénovation par exemple, sont intégrés à l’impôt sur le revenu de ses associés.

Les choses sont simples pour des conjoints ayant acheté ensemble un bien immobilier. Par exemple, un appartement qu’ils louent à l’année. Mais si la SCI est détenue par des contribuables distincts fiscalement les uns des autres, comme par exemple des frères et sœurs, ou encore, des parents avec leurs enfants, les choses se compliquent un peu. Les revenus locatifs devront en effet être répartis entre tous les associés, en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent dans la société. La SCI étant translucide fiscalement, les recettes et charges sont d’abord déclarées par la SCI dans la déclaration 2072, puis reportés dans la déclaration 2044 (régime réel) ou 2042 (régime micro-foncier) de chaque associé. Chacun, bien évidemment, à hauteur de sa quote-part dans la société. Ainsi, en cas d’application du régime réel, la quote-part de recettes et la quote-part de charges revenant à chaque associé doivent être déclarées par lui. Il sera imposé sur la base du résultat net.

Régime fiscal : la SCI à l’IR est beaucoup plus simple à gérer

Notaires comme fiscalistes ont tendance à préférer le régime par défaut, à savoir la SCI à l’IR, car c’est le régime le plus simple à gérer, et le plus facile à comprendre. Mais dans certains cas, le régime de l’impôt sur les sociétés s’impose ! C’est le cas de la SCI qui propose à la location un ou des studios ou des appartements, mais meublés.

Dans d’autres configurations, le régime de l’IS est non seulement préférable, mais un outil d’optimisation fiscale. Il permet en effet d’amortir l’achat du bien immobilier (le studio, l’appartement mis en location), mais aussi de déduire les intérêts d’emprunt et tous les frais d’aménagement et travaux, des revenus locatifs perçus. Et lorsque la comptabilité est tenue par un cabinet comptable, là encore, 75% du montant de la dépense est déductible. En revanche, cette possibilité a un coût au moment de la cession du bien immobilier puisque la plus-value est égale au prix de cession moins la valeur nette comptable du bien cédé. Autrement dit, le prix d’acquisition est réduit du montant des annuités d’amortissement pratiquées auparavant. Par ailleurs, aucun abattement pour durée de détention n’est possible dans cette hypothèse, contrairement au régime des plus-values privées, qui sont soumises à l’impôt sur le revenu.

Ainsi, basiquement, un bien immobilier mis en location par l’intermédiaire d’une SCI à l’IS peut permettre à son ou ses détenteurs de ne pas acquitter d’impôt sur les revenus locatifs pendant plusieurs années, faute de bénéfices imposables. Là où la SCI à l’IR aurait, au contraire, soumis une partie au moins des revenus locatifs à l’impôt, dès la première année.

Dernier point et non des moindres : le choix de soumettre à la SCI à l’IS doit être mûrement réfléchi. Après cinq ans d’activité, il devient en effet irrévocable !

© Jean-Baptiste Giraud, rédacteur en chef d’Economie Matin

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