Comment le Grand Paris a-t-il déjà transformé l’immobilier en Île-de-France ?

Selon l’édition 2019 du baromètre Ifop / Optim’home « Les Français et l’immobilier », 70% des Français citent l’efficacité et la rapidité des moyens de transport parmi les raisons favorisant un déménagement.

Un chiffre qui illustre à lui seul la révolution immobilière que constitue la construction des 68 gares du Grand Paris…

Efficacité des transports et nouvelle géographie de l’investissement immobilier

Dans les communes situées à proximité de ces nouvelles gares, les prix de l’immobilier devraient grimper de 10 à 15% d’ici 2025 et de 20 à 40% d’ici 2040. Dans les secteurs les plus prisés, notamment en petite couronne, une envolée supérieure pourrait encore être constatée.

• Pour preuve, les communes de Bagneux, Cachan ou Villiers-sur-Marne sont devenues très attractives en prévision de l’arrivée du métro. Les prix au m2 y connaissent une hausse pouvant atteindre 5% par an.
• Traditionnellement considérées comme « éloignées », les communes séquano-dyonisiennes de Neuilly-sur-Marne et Noisy-le-Grand devraient suivre le même exemple, de même que L’Haÿ-les-Roses ou Thiais dans le Val-de-Marne.

Comment anticiper ces augmentations et bénéficier de prix d’achat au m2 autour de 3 000 à 4 000 euros ? En investissant de 5 à 7 ans avant l’ouverture des nouvelles gares. Pourquoi ? Car les investisseurs locatifs sont également à l’affût. À Saint-Ouen, on estime ainsi que 40% des achats de logements rentrent dans le cadre de la loi Pinel…

Dans un tel contexte, les acquéreurs « attendent de nous des conseils et une connaissance du marché immobilier », explique Bruno Dugast, responsable du marché immobilier au Crédit Agricole d’Ile-de-France. « Avant, nos clients se rendaient en agence pour un financement. Désormais ils nous demandent de les conseiller sur leur choix et de les accompagner sur leur projet. C’est pour cela que nous avons créé le site de géodécision ‘Où acheter en Île-de-France’. Le site propose des lieux d’habitation correspondant aux critères souhaités par les ménages : transports, éducation, espaces verts, santé, commerces, etc.

Autour des futures gares, une urbanité réinventée par la mixité des espaces

« Les Franciliens recherchent avant tout les éléments susceptibles de faire gagner en temps et en qualité de vie au quotidien : proximité des transports, infrastructures et services de proximité » poursuit Bruno Dugast. « Mais la qualité des logements, notamment le respect des normes environnementales et leur adaptabilité sur la durée, deviennent des critères de plus en plus importants à leurs yeux »

Ainsi, les quartiers poussant autour des nouvelles gares dopent la créativité des cabinets d’architectes et des urbanistes. Conscients que pour 84% des Français, l’espace environnant et la durabilité de l’aménagement sont devenus des critères clés de l’investissement, ils font le pari des zones mixtes : espaces d’habitation, de production, de création, de services, mais aussi espaces verts.

Ainsi, à Vitry-sur-Seine, le pôle Gare des Ardoines mêle surfaces dédiées aux activités tertiaires, aux commerces et aux logements. Et l’exemple est loin d’être isolé : Villejuif, Thiais, Noisy-le-Sec, Clichy-Montfermeil, Bagneux, La Courneuve et nombre d’autres communes ont sélectionné des projets similaires. Certains incluent des fermes urbaines, d’autres des équipements culturels (musée, cinéma, pôles de création), des incubateurs de start-ups, des résidences étudiantes ou pour seniors…

Aujourd’hui, la promesse d’un habitat de qualité ne suffit plus. Se substitue peu à peu le désir d’évoluer dans un espace de vie bienveillant, accueillant et offrant un accès facilité aux services du quotidien. Et si le Grand Paris réinventait la manière de penser notre cadre de vie ?