Les tendances 2022 de la géographie de l’immobilier francilien

Découvrez le profil des acquéreurs, le montant moyen de leur achat et les communes en vogue dans la dernière édition du Baromètre de l’immobilier francilien du Crédit Agricole d’Ile-de-France. Entre valeurs sûres et communes en plein boom, le marché de l’immobilier se porte bien !

Oubliez les cassandres et oiseaux de mauvais augure, les chiffres des Notaires du Grand Paris sont formels : en volume comme en valeur, le marché de l’immobilier francilien continue d’évoluer à des niveaux très élevés. Au second trimestre 2022, le volume de transactions dans l’ancien est quasiment resté au niveau du 2^nd trimestre 2021, qui était le plus haut observé depuis 1990 ! Et il demeure supérieur de 22 % au volume moyen observé au 2^nd trimestre sur les 10 dernières années.

Côté prix, la hausse demeure plus importante pour les appartements situés en grande couronne (+ 4,1 % sur un an) qu’en petite couronne (+ 1,2 %), tandis qu’on observe un tassement à Paris (- 0,8 %). Pour les maisons, la sensible hausse des prix (+ 5,4 % en moyenne régionale) s’accompagne d’une baisse du volume de transactions, en grande partie par manque d’offre.

Comment s’y retrouver dans cette géographie complexe ? Le Baromètre de l’immobilier francilien du Crédit Agricole d’Ile-de-France vous livre quelques pistes.

Quelles sont les communes privilégiées par nos acquéreurs en 2022 ?

Basé sur les données issues de 7 150 prêts immobiliers, notre baromètre permet de saisir les tendances géographiques d’un marché en pleine mutation. Voici trois grandes tendances en matière de localisation :

Les Hauts-de-Seine, département star des acquéreurs. Il est le plus prisé (20 % du total des projets immobiliers), y compris – et c’est une nouveauté – pour les primo-accédants. Avec un montant moyen du premier achat situé autour de 470 000 euros, il demeure relativement accessible dans sa partie nord : bien desservies et pour certaines traversées par la future ligne 15, les communes de Colombes, Courbevoie et Asnières-sur-Seine ont notamment la cote.
S’éloigner de Paris : oui, mais pas trop ! Avec 16 % des projets, Paris arrive en 2^nde position des départements les plus prisés, notamment dans les 18^ème et 15^ème En petite couronne, les communes situées à proximité de la capitale gardent la préférence des acquéreurs. En Seine-Saint-Denis, Saint-Ouen, Saint-Denis, Montreuil et Romainville (desservie en 2023 par l’extension de la ligne 11) concentrent les transactions. Dans le Val-de-Marne, l’arc allant de Vitry-sur-Seine à Vincennes en passant par Saint-Maur-des-Fossés demeure le plus recherché.
En grande couronne, des communes abordables très courues. 3^ème département en matière de projets immobiliers, l’Essonne bénéficie du marché dynamique des communes de Massy, Palaiseau (prochainement desservies par la ligne 18) et Evry-Courcouronnes : dans cette dernière, le montant moyen des projets ne s’élève qu’à 247 000 euros. Dans le Val-d’Oise, les communes abordables et desservies par le RER ou le Transilien d’Argenteuil (312 000 euros par projet en moyenne), Pontoise (327 000 euros) ou Herblay-sur-Seine (413 000 euros) sont appréciées. En Seine-Saint-Denis, Noisy-le-Grand (355 000 euros) fait partie des cinq communes les plus recherchées ; de même que Poissy (359 000 euros) dans les Yvelines.

Jeux Olympiques, Grand Paris : quelles perspectives pour l’immobilier francilien les années à venir ?

La principale ombre au tableau relevée par notre baromètre concerne les primo-accédants, dont la part dans les transactions immobilières continue de baisser (48 %). En cause : un déficit de construction de logements neufs qui provoque une forte tension sur le marché. Cette situation, qui n’est pas propre au Grand Paris, touche de nombreuses métropoles de l’Hexagone, comme Lyon, Bordeaux ou encore Aix-Marseille.

Le Grand Paris a toutefois deux atouts dans sa manche : le premier est les Jeux Olympiques, dont l’organisation travaille activement sur le futur du village olympique (2 200 logements et 125 000 m2 de commerces et bureaux). L’enjeu n’est pas de construire un village temporaire, mais d’aménager des espaces urbains de haute qualité destinés à devenir des logements pérennes et être des implantations urbaines exemplaires amenées à essaimer aux alentours. La Seine-Saint-Denis, et à un degré moindre le Val-d’Oise, en seront les principaux bénéficiaires.

Enfin, le Grand Paris et ses 68 nouvelles gares ouvrent autant d’opportunités immobilières – 70 000 logements devraient être construits – et de renouvellement urbain. L’aménagement des quartiers de gare est stratégique afin d’assurer une meilleure cohérence entre l’urbanisme et les transports en commun, une mixité des fonctions (logements, commerces, résidences) et une offre de logements dédiés à l’accession à la propriété. Ces quartiers, à haute qualité énergétique et environnementale, feront la part belle aux modes de déplacement actifs (marche, vélo), à l’utilisation de matériaux biosourcés et aux espaces de nature en ville. Ils préfigurent la future géographie urbaine de notre région, mais aussi notre vivre-ensemble en ville de demain.

Acquéreurs et investisseurs ne s’y trompent pas ! L’augmentation des prix de l’immobilier observée dans les périmètres situés à proximité des gares du Grand Paris augmentent à un rythme supérieur aux autres quartiers de ces mêmes communes. Mais bien que le temps presse, il n’est pas encore trop tard pour faire de bonnes affaires.