Réaliser un investissement en zone locative tendue

Déjà bien ancré chez les épargnants, l’investissement dans la pierre est dopé par des taux des crédits tombés à des niveaux planchers record. Si plus que jamais le choix de l’emplacement reste déterminant, d’autres éléments doivent également être pris en compte.

Acheter un bien immobilier pour le louer dans l’une des 1 149 communes des 28 agglomérations françaises classées en zone locative « tendue » offre un premier niveau de sécurité aux investisseurs. En principe, en se positionnant sur ces marchés où l’offre locative est notoirement insuffisante par rapport à la demande, ils sont assurés de trouver un locataire facilement. Revers de la médaille, des augmentations de loyers strictement réglementées, un préavis réduit à un mois et l’application d’une taxe sur les logements vacants, au-delà d’un an d’inoccupation. Trois contraintes à ne pas négliger avant de se lancer.

Des hausses de loyers circonscrites

En parallèle de l’expérimentation de l’encadrement des loyers menée sur Paris depuis le 1er juillet dernier, coexiste un système de blocage des loyers. Renouvelé tous les ans, il s’applique sur les 1 149 communes situées en zone « tendue », listées dans le décret du 10 mai 2013. Ces règles de fixation des loyers s’imposent à tous les logements loués nus ou meublés, à usage de résidence principale et soumis à la loi du 6 juillet 1989. Les possibilités de révision de loyers restent très limitées sauf loyers manifestement sous-évalués ou réalisation de travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, du logement pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. À savoir : à compter du 1er janvier 2020, une nouvelle obligation conditionnera l’augmentation des loyers après travaux ou loyers manifestement sous-évalués à un niveau de performance énergétique minimum du logement (classes A, B, C, D ou E). Les révisions de loyers des locaux classés F ou G, quant à elles, seront gelées.

Un préavis réduit à un mois

Autre spécificité des locations vides en zone « tendue » et des meublés : le délai de préavis dont bénéficie le locataire pour signaler son déménagement au bailleur est ramené de 3 mois à 1 mois. Un laps de temps raccourci pas toujours suffisant pour rafraîchir le logement, diffuser une annonce, faire visiter le bien, établir et signer un nouveau bail. Un décalage possible entre deux locations qui peut se traduire par des pertes de revenus pour l’investisseur et une érosion de la rentabilité escomptée.

Investissement : une taxe sur les logements vacants

Les zones tendues étant marquées par un manque chronique de logements, le législateur a imaginé une sanction pour inciter les propriétaires bailleurs à remettre leur bien sur le marché. Au bout d’un an d’inoccupation, ils sont redevables de la taxe sur les logements vacants. Basée sur la valeur locative du logement, comme la taxe d’habitation, son taux est 12,5 % la première année et de 25 % les années suivantes.

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