Crédit : Shutterstock30/01/2019
Investissement locatif : Denormandie, enfin un Pinel pour l’ancien
Le dispositif de défiscalisation Pinel, qui existe depuis 2013 (anciennement Duflot) pour les propriétaires acquérant un logement neuf en vue de le mettre en location, a désormais un « cousin » . Le dispositif Denormandie. Sa différence : il concerne des logements anciens nécessitant une rénovation.
Dispositif « Denormandie » : un avantage fiscal de 21% maximum
Pour les acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021, le législateur offre aux propriétaires une nouvelle opportunité de réduire leur impôt sur le revenu. Dans le cadre du dispositif « Denormandie », qui reprend les grandes lignes du dispositif « Pinel » que l’on connaît déjà, il est possible d’obtenir un avantage fiscal en acquérant un logement ancien, à condition d’y faire réaliser des travaux, et de le mettre en location pendant une durée minimale.
L’avantage fiscal maximum est fixé à 21 % du prix d’acquisition + frais, à condition de louer le bien 12 ans minimum. Lors de la mise en place du dispositif, le propriétaire s’engage sur 6 ou 9 ans, engagement qui peut être prolongé par tranches de 3 ans, jusqu’à atteindre la durée maximale. Si le bien demeure en location pendant 9 ans, l’avantage fiscal sera moindre : 18 %. Il sera de 12 % si le bien est loué pendant seulement 6 ans.
Ce dispositif est bien entendu soumis à plusieurs conditions, dont la plus importante est bien entendu la réalisation de travaux dans le logement ancien nouvellement acquis. Un décret fixera prochainement, dans le détail, quels seront les travaux éligibles. Le coût des travaux, qui devront être réalisés par une entreprise (ce qui exclut les travaux que l’on réalise soi-même), devrait représenter au moins 25% du coût total de l’opération d’achat. Logique, quand on sait que ce dispositif a été présenté peu après l’effondrement de deux immeubles à Marseille le 5 novembre 2018, et qu’il est censé accélérer la rénovation de logements anciens un peu partout en France. La liste des communes éligibles à ce dispositif, a priori environ 300, devrait être bientôt rendue publique.
Ce nouveau dispositif est susceptible d’intéresser de nombreux investisseurs, puisqu’il permet de sortir de la contrainte du Pinel limité aux seuls logements neufs. Rappelons cependant que, comme pour le Pinel, pour le Denormandie, la réduction est calculée sur la base du prix de revient du logement retenu dans la limite de 5 500 € / m² de surface habitable, sans pouvoir dépasser un montant global de 300 000 €.
- 19 C’est le nombre de communes en Île-de-France qui sont éligibles au dispositif Denormandie
Les dispositifs Pinel et Censi-Bouvard prorogés jusqu’au 31 décembre 2021
S’agissant du dispositif Pinel proprement dit (qui concerne donc les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement), il reste en vigueur aux mêmes conditions qu’en 2018, dans un périmètre restreint aux zones A, A bis et B1. Il est possible d’en profiter en acquérant un logement neuf ou même en déposant une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2021. Pour l’avantage fiscal, le même barème que dans le dispositif « Denormandie » présenté plus haut s’applique. Normalement, puisque les deux dispositifs sont cousins… Le montant du loyer à acquitter par le locataire est par ailleurs plafonné (même chose pour le « Denormandie »), le barème variant selon les zones.
Enfin, le dispositif Censi-Bouvard, qui concerne notamment des résidences pour étudiants et personnes âgées/handicapées, a lui aussi été prorogé jusqu’au 31 décembre 2021. Il s’agit d’acquérir soit un logement neuf, soit un logement en l’état futur d’achèvement, soit un logement à réhabiliter. L’avantage fiscal est cependant moins généreux : 11% du prix de revient du logement, en cas de mise en location pendant 9 ans.
© Anton Kunin, journaliste Economie Matin
Pour aller plus loin :
09/11/2018 – Assemblée Nationale
Intervention de M. Julien Denormandie, ministre chargé de la ville et du logement. [ndlr : à la date de publication de cet article, les décrets d’application du dispositif « Denormandie » n’étaient pas encore parus]
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