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03/10/2023
Diagnostic énergétique : quel impact sur votre patrimoine immobilier ?
Dans le cadre de la lutte contre les passoires thermiques, les critères pour vendre ou pour louer un bien immobilier mal classé au titre du diagnostic de performance énergétique ont été sensiblement durcis.
Pour vendre ou pour louer leur(s) logement(s), les propriétaires sont désormais tenus de respecter un nouvel ensemble de règles, prévues par la loi Climat et résilience. Adopté en juillet 2021, ce texte, qui vise à accélérer la transition écologique de la société et de l'économie françaises, cherche notamment à lutter contre les « passoires thermiques ». Appartements et maisons confondus, leur nombre est évalué à près de 7,2 millions en France.
LES NOUVELLES CONTRAINTES APPLICABLES EN CAS DE VENTE
En cas de projet de vente d’un bien immobilier, la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) reste obligatoire. Créé en 2006, le DPE renseigne sur la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Dans la mesure où les critères de mesure ont sensiblement évolué au fil des années, il est nécessaire, même pour les futurs vendeurs ou les bailleurs qui en disposent déjà d’un, de le mettre à jour.
Partie intégrante du Dossier Diagnostic Technique, le DPE se matérialise par l’octroi d’une étiquette. L’échelle va de « A » pour les biens les moins énergivores, à « G », pour les biens les plus énergivores.
A compter du 1er avril 2023, les propriétaires d’un logement classé F et G devront impérativement réaliser un audit énergétique. Censée initialement entrer en vigueur le 1er janvier 2022, cette mesure avait déjà été reportée une première fois au 1er septembre 2022. Elle s’appliquera ensuite à partir du 1er janvier 2025 pour les logements classés E, puis à partir du 1er janvier 2034 pour ceux classés D. Ce document identifiera les travaux à effectuer pour améliorer le classement de l’habitation, en une seule fois ou par étapes. Ces travaux ne sont pas obligatoires pour conclure la vente, mais les acquéreurs doivent être informés de leur nature.
LES NOUVELLES CONTRAINTES APPLICABLES EN CAS DE MISE EN LOCATION
Pour les bailleurs, le nouveau cadre est sensiblement plus strict :
- Depuis le 24 août 2022, le montant des loyers des logements classés F et G au titre du DPE ne peut plus être majoré. Pour pouvoir l’augmenter entre deux locataires, leurs propriétaires doivent nécessairement réaliser des travaux de rénovation énergétique ;
- Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G+ au titre du DPE, c’est-à-dire ceux dont la consommation énergétique excède 450 kWh par m² et par an, sont purement et simplement interdits à la location. Cette interdiction concernera ensuite les logements classés G à compter du 1er janvier 2025, les logements classés F à partir du 1er janvier 2028 et les logements classés E dès le 1er janvier 2034. Selon les estimations des professionnels de l’immobilier, quelque 11 millions de logements sont ainsi concernés.
DES CONSÉQUENCES FINANCIÈRES IMPORTANTES
Ces nouvelles mesures peuvent lourdement affecter la valeur du patrimoine immobilier des propriétaires. Face à l’impossibilité de louer des « passoires thermiques », ceux-ci se retrouvent contraints soit de vendre leur bien, avec à la clé une décote sur le prix de cession susceptible d’avoisiner 15 % selon la situation géographique du logement, soit de procéder à des travaux de rénovation énergétique, dont le coût est loin d’être négligeable. D’après la dernière évaluation de l’Observatoire National de la Rénovation Énergétique (ONRE), le budget moyen dépensé par les ménages pour de tels aménagements a atteint 9 100 euros.
TRANSFORMEZ LES CONTRAINTES EN OPPORTUNITÉS
Selon votre situation personnelle et vos projets, ces nouvelles obligations auront nécessairement des implications. D’abord, pour ceux qui souhaitent devenir propriétaires ou bailleurs, l’achat dans le neuf constitue la solution la plus simple pour s’assurer d’investir dans un logement peu énergivore. Ensuite, pour ceux qui désirent investir dans l’immobilier sans avoir à gérer au quotidien les contraintes rencontrées par les bailleurs, les placements dans la pierre-papier sont appelés à gagner en attractivité. Enfin, pour ceux qui disposent déjà d’une résidence principale et/ou de logements en location énergivores, la réalisation de travaux peut se révéler souhaitable, dans un souci de mieux valoriser leurs biens, d’autant que des dispositifs existent pour alléger la facture. C’est par exemple le cas lorsque les travaux de rénovation énergétique concernent des logements mal isolés puisque leur montant peut désormais, sous certaines conditions, être déduit du revenu imposable à hauteur de 21 400 euros.
Pour bénéficier des diverses solutions existantes, encore faut-il toutefois en être informé, ce qui suppose un accompagnement individualisé.
BON À SAVOIR
UN ACCOMPAGNEMENT À 360 DEGRÉS
La Banque privée du Crédit Agricole Ile-de-France accompagne ses clients dans l’ensemble de leurs démarches. Notre offre de services inclut notamment :
- la mise en relation avec des professionnels pour la réalisation des DPE, des audits énergétiques et des travaux de rénovation énergétique ;
- la recherche, à travers notre vaste réseau (Crédit Agricole Immobilier, Gustave Bonconseil, Square Habitat…), de biens immobiliers neufs ou anciens répondant à vos critères ;
- l’octroi de crédits pour le financement de ces travaux et/ou l’acquisition de nouveaux biens immobiliers ;
- une protection complète de votre patrimoine immobilier, allant de l’assurance (habitation, garantie locative…) au diagnostic sécurité du logement, en passant par un système de télésurveillance sur-mesure ;
- l’accès à des experts en matière de donation de biens immobiliers ;
- une gamme de produits d’investissement dans la pierre-papier afin de diversifier votre patrimoine financier.