Diagnostic énergétique : quel impact sur votre patrimoine immobilier ?

En cas de projet de vente d’un bien immobilier, la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) reste obligatoire. Créé en 2006, le DPE renseigne sur la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Dans la mesure où les critères de mesure ont sensiblement évolué au fil des années, il est nécessaire, même pour les futurs vendeurs ou les bailleurs qui en disposent déjà d’un, de le mettre à jour.

Partie intégrante du Dossier Diagnostic Technique, le DPE se matérialise par l’octroi d’une étiquette. L’échelle va de « A » pour les biens les moins énergivores, à « G », pour les biens les plus énergivores.

A compter du 1^er avril 2023, les propriétaires d’un logement classé F et G devront impérativement réaliser un audit énergétique. Censée initialement entrer en vigueur le 1^er janvier 2022, cette mesure avait déjà été reportée une première fois au 1^er septembre 2022. Elle s’appliquera ensuite à partir du 1^er janvier 2025 pour les logements classés E, puis à partir du 1^er janvier 2034 pour ceux classés D. Ce document identifiera les travaux à effectuer pour améliorer le classement de l’habitation, en une seule fois ou par étapes. Ces travaux ne sont pas obligatoires pour conclure la vente, mais les acquéreurs doivent être informés de leur nature.

Pour les bailleurs, le nouveau cadre est sensiblement plus strict :

• Depuis le 24 août 2022, le montant des loyers des logements classés F et G au titre du DPE ne peut plus être majoré. Pour pouvoir l’augmenter entre deux locataires, leurs propriétaires doivent nécessairement réaliser des travaux de rénovation énergétique ;

• Depuis le 1^er janvier 2023, les logements classés G+ au titre du DPE, c’est-à-dire ceux dont la consommation énergétique excède 450 kWh par m² et par an, sont purement et simplement interdits à la location. Cette interdiction concernera ensuite les logements classés G à compter du 1^er janvier 2025, les logements classés F à partir du 1^er janvier 2028 et les logements classés E dès le 1^er janvier 2034. Selon les estimations des professionnels de l’immobilier, quelque 11 millions de logements sont ainsi concernés.

Ces nouvelles mesures peuvent lourdement affecter la valeur du patrimoine immobilier des propriétaires. Face à l’impossibilité de louer des « passoires thermiques », ceux-ci se retrouvent contraints soit de vendre leur bien, avec à la clé une décote sur le prix de cession susceptible d’avoisiner 15 % selon la situation géographique du logement, soit de procéder à des travaux de rénovation énergétique, dont le coût est loin d’être négligeable. D’après la dernière évaluation de l’Observatoire National de la Rénovation Énergétique (ONRE), le budget moyen dépensé par les ménages pour de tels aménagements a atteint 9 100 euros.

Selon votre situation personnelle et vos projets, ces nouvelles obligations auront nécessairement des implications. D’abord, pour ceux qui souhaitent devenir propriétaires ou bailleurs, l’achat dans le neuf constitue la solution la plus simple pour s’assurer d’investir dans un logement peu énergivore. Ensuite, pour ceux qui désirent investir dans l’immobilier sans avoir à gérer au quotidien les contraintes rencontrées par les bailleurs, les placements dans la pierre-papier sont appelés à gagner en attractivité. Enfin, pour ceux qui disposent déjà d’une résidence principale et/ou de logements en location énergivores, la réalisation de travaux peut se révéler souhaitable, dans un souci de mieux valoriser leurs biens, d’autant que des dispositifs existent pour alléger la facture. C’est par exemple le cas lorsque les travaux de rénovation énergétique concernent des logements mal isolés puisque leur montant peut désormais, sous certaines conditions, être déduit du revenu imposable à hauteur de 21 400 euros.

Pour bénéficier des diverses solutions existantes, encore faut-il toutefois en être informé, ce qui suppose un accompagnement individualisé.